Alegerea terenului
Un prim criteriu de alegere este distanta fata de vecinatati a imobilului ce va fi construit: casa se va ridica la minim cinci metri de la strada si trei metri de casa vecinilor, daca au fereastra spre terenul dumneavoastra.
In momentul achizitionarii unui teren ar trebui sa aveti in vedere o serie de factori. Noi va oferim consiliere in acest domeniu, fara obligatii financiare din partea dumneavoastra, in cazul realizarii proiectului de catre firma noastra.
PREVEDERILE URBANISTICE Modul de construire este strict reglementat de legislatia generala, dar mai ales de catre regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamante:
1.Generale, care privesc intreaga localitate;
2.Zonale, care privesc o anumita zona
3.De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate
Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G. (plan urbanistic general), P.U.Z. - zonal si P.U.D. - de delatiu. Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Restrictiile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal:
a. Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii.
b. Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje, dar si in metri.
c. Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.
d. Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux.
e. Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala (a tuturor etajelor supraterane adunate) desfasurata a cladirii si suprafata terenului. Acest indice rezulta in general prin inmultirea P.O.T.-ului cu nr de etaje admise.
In functie de cele enumerate mai sus si altor specificitati ale terenului, se elibereaza, de catre primarie, certificatul de urbanism, Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren.
DIMENSIUNEA TERENULUI Se refera la latimea la strada a terenului si la suprafata minima si, in cazul Bucurestiului, acestea sunt de 8m latime si 150mp pentru cladiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru cladiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru cladiri izolate pe lot. Esentiale sunt retragerile impuse de regulamentul de urbanism. Acestea sunt in general de 3m fata de limita laterala si 5m fata de limitele din fata si din spate, dar pot varia in functie de situatia concreta. Avand in vedere aceste retrageri, pe un teren cu latimea minima de 12m, veti putea construi o cladire izolata de doar 6-7m latime, ceea ce este posibil, dar nu de dorit. Daca exista posibilitatea alipirii la calcan, cu acordul vecinului, latimea constructiei va putea fi de 10m, ceea ce este deja acceptabil. In esenta, terenurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9m. Coeficientii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (P.O.T. = 20%).
UTILITATILE URBANE Singura utilitate de care este nevoie neaparat este curentul electric. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (aprox. 50m), apele uzate menajere se elimina intr-un bazin vidanjabil subteran care se goleste periodic, iar incalzirea se face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Desi aceste solutii exista, ele sunt destul de costisitoare, atat initial cat si pe termen lung, marind valoarea investitiei. Sunt de preferat, pe cat posibil, retelele orasului. Daca retelele de utilitati exista (conducte de gaz metan, apa, canalizare, stalpi de electricitate, telefonie, drum de acces), cheltuielile aferente racordarii la acestea sunt proportionale cu distanta fata de casa.
NATURA TERENULUI Se pot realiza cladiri in orice conditii de fundare, indiferent de natura terenului. Problema nu sta in imposibilitatea construrii ci in costurile acesteia. Astfel ca pretul constructie creste semnificativ in functie de calitatea terenului de fundare. In unele cazuri se impun solutii foarte costisitoare, care pot prescrie si anumite alcaturi (ex: obligatoriu cu subsol, obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.
ACTE SI STUDII Pentru autorizarea constructiei unei cladiri aveti nevoie de actul de proprietate asupra terenului, intabulat la judecatorie, planul cadastral, o declaratie pe proprie raspundere ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol, si, uneori, o ridicare topometrica intocmita de un topometrist autorizat si un studiu geotehnic. In cazul, destul de des intalnit, in care terenul face parte din circuitul agricol, trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construi pe el. Daca terenul este foarte mare dar nu se intentioneaza construirea decat pe o anumita portiune din el, este recomandabila impartirea terenului in mai multe loturi pentru evitarea impunerii de catre primarie a realizarii unui plan urbanistic de detaliu.
Pentru a putea construi o cladire sau modifica sau demola una existenta, din punct de vedere legal, este necesara o autorizatie de construire. Pentru obtinerea acestei autorizatii trebuie parcursi trei pasi principali: certificat de urbanism, avize si autorizatie de constructie.
1. Certificatul de urbanism -
2. Avize si acorduri -
3. Autorizatia de construire -
La cererea clientului, firma noastra se ocupa de obtinerea tuturor actelor necesare autorizarii, sau numai a unei parti dintre ele. In functie de dimensiunea investitiei, costul obtinerii acestor acte poate fi inclus in pretul total de proiectare.
Proiectarea casei
Proiectarea contine, în mod normal, o serie de faze de proiectare:
studiu de (pre)fezabilitate
proiect tehnic si detalii de executie (incluzând arhitecturã, rezistenþã, instalaþii, memorii si mãsurãtori)
urmãrire de santier
Proiectul de arhitectura trebuie sa fie semnat si stampilat de un arhitect membru O.A.R. (Ordinul Arhitectilor din Romania)
Proiectele de rezistenta si instalatii trebuie sa fie verificate si stampilate de proiectanti atestati de MTLPL
Costurile: intre 10 si 14 euro / mp
Obtinerea certificatului de urbanism, avizelor si autorizatia de construire
Proiectarea si executarea bransamentelor la utilitati
Toate bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate de regiile/societatile responsabile.
Executia casei
In cazul in care casa se lucreaza in antrepriza proprie, lucrarile trebuiesc supravegheate permanent (preferabil de catre o persoana de incredere care are experienta in domeniul constructiilor).
In cazul in care se lucreaza cu o firma de constructie, cea mai buna varianta este verificarea periodica a lucrarilor precum si a respectarii conditiilor contractuale.
